小區(qū) “智能化"建設(shè)已經(jīng)成為房 產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主關(guān)注 熱點(diǎn)。24小時(shí)可視門禁、遠(yuǎn)程抄表計(jì)費(fèi)、各種小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目以及方便 視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上瀏覽為小區(qū)居民提供了諸多生活上 方便。但小區(qū) “智能化"建設(shè)是一項(xiàng)技術(shù)復(fù)雜 應(yīng)用項(xiàng)目,目前 建設(shè)存 一些誤區(qū)和問(wèn)題。
來(lái)自上海 統(tǒng)計(jì)顯示： 某小區(qū)投入使用 智能化系統(tǒng)中，仍發(fā)揮作用 僅占20％，運(yùn)行不正常、尚可使用 占45％，另有35％ 系統(tǒng)被廢棄。調(diào)查顯示， 住宅小區(qū)智能化 建設(shè)中存 著一種不好傾向，就是一味求全，而設(shè)備系統(tǒng)不問(wèn)實(shí)際需要，系統(tǒng)復(fù)雜，安裝、使用十分困難，許多設(shè)施和功能不切實(shí)際，造成物業(yè)管理和業(yè)主 諸多不便和矛盾。這是目前我國(guó)智能化遭遇普及難題 一個(gè)縮影。
綜觀國(guó)內(nèi)小區(qū)智能建設(shè)中存 問(wèn)題有如下方面：
（1） 盲目追求先進(jìn)
有些業(yè)主貪多求全， 提出“世界一流”、“十五年不落后”等口號(hào)。過(guò)分強(qiáng)調(diào)了智能化系統(tǒng) 作用，忽視了現(xiàn)實(shí)、業(yè)主文化背景和人們 實(shí)際生活水平等，超出了業(yè)主 功能需求，造成浪費(fèi)；缺乏對(duì)系統(tǒng)和產(chǎn)品深入 了解，盲目追求“★”或“A” 數(shù)量；需求分析不夠，致使投資效果很不理想，投入使用后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題太多。智能化小區(qū)分為一星、二星級(jí)和三星組。但并 說(shuō)按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，就是最佳方案。星級(jí)劃分是對(duì)不同檔次 居住小區(qū)而言 。簡(jiǎn)單 說(shuō)，一星級(jí)適用于經(jīng)濟(jì)適用型居住小區(qū)，二星級(jí)適用于舒適型居住小區(qū)，三星級(jí)適用于豪華型居住小區(qū)。選擇某類星級(jí)，取決于樓盤 定位也就是業(yè)主人員 綜合素質(zhì)及其實(shí)際需求、對(duì)小區(qū)智能化系統(tǒng) 正確定位，科學(xué)合理 選擇功能及產(chǎn)品是建設(shè)成功 關(guān)鍵因素。
（2） 重建設(shè)輕管理
科技是把“雙刃劍”，運(yùn)用恰當(dāng)，會(huì)造福于人，運(yùn)用不好，會(huì)限制人 自由。 一些智能化小區(qū)，無(wú)形 “智能化網(wǎng)”把住戶給困住了。 設(shè)備、技術(shù)過(guò)于先進(jìn)復(fù)雜，導(dǎo)致操作復(fù)雜。用戶本來(lái) 目 是 方便生活，結(jié)果 自己先 花很多精力去學(xué)習(xí)那些專門技術(shù)。更有一些小區(qū)把智能化系統(tǒng)簡(jiǎn)單當(dāng)成管理業(yè)主 工具。實(shí)際上，智能化系統(tǒng)應(yīng)更多體現(xiàn)對(duì)人 關(guān)懷，應(yīng)該從人們不同需要和實(shí)際承受能力出發(fā)，以人為本，追求個(gè)性化、人性化 設(shè)計(jì)。 ， 居住小區(qū)而言，現(xiàn)代人追求安全、寧?kù)o、整潔、舒適，智能化 實(shí)現(xiàn)這些目 工具之一， 對(duì)居住功能 一種補(bǔ)充，不能“喧賓奪主”。造成這類現(xiàn)象 原因是 做方案設(shè)計(jì)時(shí)，只重硬件投入，沒(méi)有合理化配置 觀點(diǎn)，簡(jiǎn)單堆砌各種高科技設(shè)施，卻輕視軟件建設(shè)，沒(méi)有考慮到智能化設(shè)施 現(xiàn)實(shí)生活中 實(shí)用性和后期管理。
許多方案 總體規(guī)劃階段，就沒(méi)有考慮系統(tǒng)建成以后 實(shí)用性及所需要 物業(yè)管理人員、運(yùn)用費(fèi)用等問(wèn)題。 有 只為樓盤促銷一味求全而建，也就是說(shuō)重建設(shè)輕管理， 導(dǎo)致 一些系統(tǒng)缺乏實(shí)用性或物業(yè)管理費(fèi)偏低或物業(yè)管理人員素質(zhì)差，造成關(guān)閉、停機(jī)現(xiàn)象。
（3） 規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工方面存 問(wèn)題
沒(méi)有總體集成和系統(tǒng)更新與擴(kuò)展 考慮，倉(cāng)促上馬， 邊招標(biāo)、邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改，造成了返工，浪費(fèi)嚴(yán)重；設(shè)計(jì)部門對(duì)智能化產(chǎn)品和智能設(shè)計(jì)方法還很不熟悉，尤其 系統(tǒng)集成方面較弱。目前對(duì)智能建筑設(shè)計(jì) 注意重點(diǎn)大都集中 智能化系統(tǒng)上，面建筑方面注意不夠。對(duì)智能化系統(tǒng)設(shè)備 安裝空間、管線、路由等考慮不周；智能化系統(tǒng)集成商 追求其利益 最大化，一味夸大求全，不注重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安裝與施工組織，對(duì)施工 全面質(zhì)量管理重視不夠，造成施工安裝質(zhì)量不高而給后期運(yùn)行留下隱患。
（4） 多表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)運(yùn)行管理方面問(wèn)題
多表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)計(jì)費(fèi)沒(méi)有與有關(guān)部門溝通，會(huì)造成許多管理問(wèn)題。有 建成后長(zhǎng)期無(wú)法工作，造成浪費(fèi)，有 選用一些價(jià)格低、質(zhì)量差、性能不穩(wěn)定 產(chǎn)品，造成系統(tǒng)不能正常運(yùn)行；或系統(tǒng) 誤差很大，結(jié)果形同虛設(shè)，仍需人員每月入戶抄表，完全失去遠(yuǎn)傳和集中檢測(cè) 作用。水、電、氣等業(yè)務(wù)部門 經(jīng)營(yíng)管理方式很不相同，有 推行（或局部推行）預(yù)付費(fèi) IC卡經(jīng)營(yíng)方式；有些計(jì)量由小區(qū)物業(yè)公司管理，物業(yè)公司向水、電、氣等業(yè)務(wù)部門用預(yù)售方式交費(fèi)，使用中常出現(xiàn)較大差異。個(gè)別小區(qū)還將公共環(huán)境 澆花清潔用水、路燈照明和辦公用電等攤到住戶身上，常常由此引發(fā)糾紛
（5） 系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理
這一誤區(qū)會(huì)造成系統(tǒng)運(yùn)行效果不佳。部分小區(qū)安裝安防系統(tǒng) 為門面，實(shí)際上作用不大；也有些小區(qū)安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)多，不切合實(shí)際。例如有一個(gè) 二個(gè)多層住宅樓 小院， 防止非法入侵，從一層至頂層每套住宅內(nèi)都安裝了窗磁、紅外幕簾， 選用產(chǎn)品性能不佳，再加上使用不當(dāng)，造成誤報(bào)率高，應(yīng)用效果極差。另外， 眾多物業(yè)管理公司和系統(tǒng)集成商反映，許多小區(qū) 中心控制室非常狹小 偏隅一角， 下二層，致使智能化系統(tǒng)投入運(yùn)行后效果不理想。 物業(yè)人員能及時(shí)出警響應(yīng)，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，中心控制室位置首選 小區(qū)中間一層為佳。為便于系統(tǒng)維護(hù)和檢修，機(jī)房面積應(yīng)恰當(dāng)。開發(fā)商應(yīng)選擇有系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工經(jīng)驗(yàn)，并能規(guī)范施工 集成商來(lái)完成智能化系統(tǒng)項(xiàng)目。應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行施工，否則待隱蔽工程結(jié)束后便無(wú)法更改了，由此成 損失將是十分巨大 。如智能化系統(tǒng)中涉及 弱電系統(tǒng)較多，應(yīng)盡量將弱電系統(tǒng)管線統(tǒng)一到一條（個(gè)）綜合管道（井）中，每個(gè)子系統(tǒng)對(duì)接 都有一定 要求，應(yīng) 不同 子系統(tǒng)確定不同接 方案，接 與防雷應(yīng)分別考慮、統(tǒng)一施工。
加強(qiáng)對(duì)智能化建設(shè) 管理勢(shì) 必行
如前所述，智能化將是今后小區(qū)建設(shè) 主流之一，而小區(qū)智能建設(shè)目前存 著許多問(wèn)題，它們阻礙著智能化建設(shè) 健康發(fā)展， 帶來(lái)巨大 浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。這些問(wèn)題 形成 是思想認(rèn)識(shí)上 ，更重 管理上 。 智能化系統(tǒng) 國(guó)內(nèi)隸屬于建設(shè)、公安、郵電、廣電、電業(yè)等行業(yè)管理， 管理十分混亂。要使管理有序化，必須 到政府主管部門 支持，否則不可能具有權(quán)威性。學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)之類群眾性學(xué)術(shù)行業(yè)團(tuán)體是不可能像政府主管部門那樣起到管理作用 。 ，由建設(shè)主管部門牽頭，建立智能建筑管理部門是勢(shì) 必行。
結(jié)束語(yǔ)
小區(qū)智能化是一個(gè)新 概念，正處于初始階段，缺乏國(guó)家統(tǒng)一 標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；同時(shí)小區(qū)智能化建設(shè)有賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展和國(guó)民總體素質(zhì) 提高，一旦這些系統(tǒng)完善，用戶便能方便快捷使用，讓人花錢心甘情愿，物有所值；另 要實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化，還要 到政府各部門 支持，制定統(tǒng)一規(guī)劃和相關(guān)法規(guī)。由此可見(jiàn)，要真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化， 我國(guó)仍需走相當(dāng) 一段路。
，我們可以預(yù)言，21世紀(jì) 小區(qū)必將向智能化方向發(fā)展，小區(qū)智能化是大勢(shì)所趨，不可逆轉(zhuǎn)。它既是提高小區(qū)生活質(zhì)量 重要保證，又是帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定 增長(zhǎng) 重要手段， 提高綜合實(shí)力 重要途徑。現(xiàn)代信息技術(shù) 發(fā)展給小區(qū)理念帶來(lái)了嚴(yán)峻 考驗(yàn)和難 機(jī)遇。 ，我們 銳意進(jìn)取、知難而進(jìn)，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，花大力氣，用只爭(zhēng)朝夕 精神，積極探索，找出一條適合我國(guó)國(guó)情更全面、更富有人性化 小區(qū)智能化發(fā)展道路。
來(lái)自上海 統(tǒng)計(jì)顯示： 某小區(qū)投入使用 智能化系統(tǒng)中，仍發(fā)揮作用 僅占20％，運(yùn)行不正常、尚可使用 占45％，另有35％ 系統(tǒng)被廢棄。調(diào)查顯示， 住宅小區(qū)智能化 建設(shè)中存 著一種不好傾向，就是一味求全，而設(shè)備系統(tǒng)不問(wèn)實(shí)際需要，系統(tǒng)復(fù)雜，安裝、使用十分困難，許多設(shè)施和功能不切實(shí)際，造成物業(yè)管理和業(yè)主 諸多不便和矛盾。這是目前我國(guó)智能化遭遇普及難題 一個(gè)縮影。
綜觀國(guó)內(nèi)小區(qū)智能建設(shè)中存 問(wèn)題有如下方面：
（1） 盲目追求先進(jìn)
有些業(yè)主貪多求全， 提出“世界一流”、“十五年不落后”等口號(hào)。過(guò)分強(qiáng)調(diào)了智能化系統(tǒng) 作用，忽視了現(xiàn)實(shí)、業(yè)主文化背景和人們 實(shí)際生活水平等，超出了業(yè)主 功能需求，造成浪費(fèi)；缺乏對(duì)系統(tǒng)和產(chǎn)品深入 了解，盲目追求“★”或“A” 數(shù)量；需求分析不夠，致使投資效果很不理想，投入使用后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題太多。智能化小區(qū)分為一星、二星級(jí)和三星組。但并 說(shuō)按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，就是最佳方案。星級(jí)劃分是對(duì)不同檔次 居住小區(qū)而言 。簡(jiǎn)單 說(shuō)，一星級(jí)適用于經(jīng)濟(jì)適用型居住小區(qū)，二星級(jí)適用于舒適型居住小區(qū)，三星級(jí)適用于豪華型居住小區(qū)。選擇某類星級(jí)，取決于樓盤 定位也就是業(yè)主人員 綜合素質(zhì)及其實(shí)際需求、對(duì)小區(qū)智能化系統(tǒng) 正確定位，科學(xué)合理 選擇功能及產(chǎn)品是建設(shè)成功 關(guān)鍵因素。
（2） 重建設(shè)輕管理
科技是把“雙刃劍”，運(yùn)用恰當(dāng)，會(huì)造福于人，運(yùn)用不好，會(huì)限制人 自由。 一些智能化小區(qū)，無(wú)形 “智能化網(wǎng)”把住戶給困住了。 設(shè)備、技術(shù)過(guò)于先進(jìn)復(fù)雜，導(dǎo)致操作復(fù)雜。用戶本來(lái) 目 是 方便生活，結(jié)果 自己先 花很多精力去學(xué)習(xí)那些專門技術(shù)。更有一些小區(qū)把智能化系統(tǒng)簡(jiǎn)單當(dāng)成管理業(yè)主 工具。實(shí)際上，智能化系統(tǒng)應(yīng)更多體現(xiàn)對(duì)人 關(guān)懷，應(yīng)該從人們不同需要和實(shí)際承受能力出發(fā)，以人為本，追求個(gè)性化、人性化 設(shè)計(jì)。 ， 居住小區(qū)而言，現(xiàn)代人追求安全、寧?kù)o、整潔、舒適，智能化 實(shí)現(xiàn)這些目 工具之一， 對(duì)居住功能 一種補(bǔ)充，不能“喧賓奪主”。造成這類現(xiàn)象 原因是 做方案設(shè)計(jì)時(shí)，只重硬件投入，沒(méi)有合理化配置 觀點(diǎn)，簡(jiǎn)單堆砌各種高科技設(shè)施，卻輕視軟件建設(shè)，沒(méi)有考慮到智能化設(shè)施 現(xiàn)實(shí)生活中 實(shí)用性和后期管理。
許多方案 總體規(guī)劃階段，就沒(méi)有考慮系統(tǒng)建成以后 實(shí)用性及所需要 物業(yè)管理人員、運(yùn)用費(fèi)用等問(wèn)題。 有 只為樓盤促銷一味求全而建，也就是說(shuō)重建設(shè)輕管理， 導(dǎo)致 一些系統(tǒng)缺乏實(shí)用性或物業(yè)管理費(fèi)偏低或物業(yè)管理人員素質(zhì)差，造成關(guān)閉、停機(jī)現(xiàn)象。
（3） 規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工方面存 問(wèn)題
沒(méi)有總體集成和系統(tǒng)更新與擴(kuò)展 考慮，倉(cāng)促上馬， 邊招標(biāo)、邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改，造成了返工，浪費(fèi)嚴(yán)重；設(shè)計(jì)部門對(duì)智能化產(chǎn)品和智能設(shè)計(jì)方法還很不熟悉，尤其 系統(tǒng)集成方面較弱。目前對(duì)智能建筑設(shè)計(jì) 注意重點(diǎn)大都集中 智能化系統(tǒng)上，面建筑方面注意不夠。對(duì)智能化系統(tǒng)設(shè)備 安裝空間、管線、路由等考慮不周；智能化系統(tǒng)集成商 追求其利益 最大化，一味夸大求全，不注重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安裝與施工組織，對(duì)施工 全面質(zhì)量管理重視不夠，造成施工安裝質(zhì)量不高而給后期運(yùn)行留下隱患。
（4） 多表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)運(yùn)行管理方面問(wèn)題
多表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)計(jì)費(fèi)沒(méi)有與有關(guān)部門溝通，會(huì)造成許多管理問(wèn)題。有 建成后長(zhǎng)期無(wú)法工作，造成浪費(fèi)，有 選用一些價(jià)格低、質(zhì)量差、性能不穩(wěn)定 產(chǎn)品，造成系統(tǒng)不能正常運(yùn)行；或系統(tǒng) 誤差很大，結(jié)果形同虛設(shè)，仍需人員每月入戶抄表，完全失去遠(yuǎn)傳和集中檢測(cè) 作用。水、電、氣等業(yè)務(wù)部門 經(jīng)營(yíng)管理方式很不相同，有 推行（或局部推行）預(yù)付費(fèi) IC卡經(jīng)營(yíng)方式；有些計(jì)量由小區(qū)物業(yè)公司管理，物業(yè)公司向水、電、氣等業(yè)務(wù)部門用預(yù)售方式交費(fèi)，使用中常出現(xiàn)較大差異。個(gè)別小區(qū)還將公共環(huán)境 澆花清潔用水、路燈照明和辦公用電等攤到住戶身上，常常由此引發(fā)糾紛
（5） 系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理
這一誤區(qū)會(huì)造成系統(tǒng)運(yùn)行效果不佳。部分小區(qū)安裝安防系統(tǒng) 為門面，實(shí)際上作用不大；也有些小區(qū)安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)過(guò)多，不切合實(shí)際。例如有一個(gè) 二個(gè)多層住宅樓 小院， 防止非法入侵，從一層至頂層每套住宅內(nèi)都安裝了窗磁、紅外幕簾， 選用產(chǎn)品性能不佳，再加上使用不當(dāng)，造成誤報(bào)率高，應(yīng)用效果極差。另外， 眾多物業(yè)管理公司和系統(tǒng)集成商反映，許多小區(qū) 中心控制室非常狹小 偏隅一角， 下二層，致使智能化系統(tǒng)投入運(yùn)行后效果不理想。 物業(yè)人員能及時(shí)出警響應(yīng)，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，中心控制室位置首選 小區(qū)中間一層為佳。為便于系統(tǒng)維護(hù)和檢修，機(jī)房面積應(yīng)恰當(dāng)。開發(fā)商應(yīng)選擇有系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工經(jīng)驗(yàn)，并能規(guī)范施工 集成商來(lái)完成智能化系統(tǒng)項(xiàng)目。應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行施工，否則待隱蔽工程結(jié)束后便無(wú)法更改了，由此成 損失將是十分巨大 。如智能化系統(tǒng)中涉及 弱電系統(tǒng)較多，應(yīng)盡量將弱電系統(tǒng)管線統(tǒng)一到一條（個(gè)）綜合管道（井）中，每個(gè)子系統(tǒng)對(duì)接 都有一定 要求，應(yīng) 不同 子系統(tǒng)確定不同接 方案，接 與防雷應(yīng)分別考慮、統(tǒng)一施工。
加強(qiáng)對(duì)智能化建設(shè) 管理勢(shì) 必行
如前所述，智能化將是今后小區(qū)建設(shè) 主流之一，而小區(qū)智能建設(shè)目前存 著許多問(wèn)題，它們阻礙著智能化建設(shè) 健康發(fā)展， 帶來(lái)巨大 浪費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失。這些問(wèn)題 形成 是思想認(rèn)識(shí)上 ，更重 管理上 。 智能化系統(tǒng) 國(guó)內(nèi)隸屬于建設(shè)、公安、郵電、廣電、電業(yè)等行業(yè)管理， 管理十分混亂。要使管理有序化，必須 到政府主管部門 支持，否則不可能具有權(quán)威性。學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)之類群眾性學(xué)術(shù)行業(yè)團(tuán)體是不可能像政府主管部門那樣起到管理作用 。 ，由建設(shè)主管部門牽頭，建立智能建筑管理部門是勢(shì) 必行。
結(jié)束語(yǔ)
小區(qū)智能化是一個(gè)新 概念，正處于初始階段，缺乏國(guó)家統(tǒng)一 標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；同時(shí)小區(qū)智能化建設(shè)有賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展和國(guó)民總體素質(zhì) 提高，一旦這些系統(tǒng)完善，用戶便能方便快捷使用，讓人花錢心甘情愿，物有所值；另 要實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化，還要 到政府各部門 支持，制定統(tǒng)一規(guī)劃和相關(guān)法規(guī)。由此可見(jiàn)，要真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化， 我國(guó)仍需走相當(dāng) 一段路。
，我們可以預(yù)言，21世紀(jì) 小區(qū)必將向智能化方向發(fā)展，小區(qū)智能化是大勢(shì)所趨，不可逆轉(zhuǎn)。它既是提高小區(qū)生活質(zhì)量 重要保證，又是帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定 增長(zhǎng) 重要手段， 提高綜合實(shí)力 重要途徑。現(xiàn)代信息技術(shù) 發(fā)展給小區(qū)理念帶來(lái)了嚴(yán)峻 考驗(yàn)和難 機(jī)遇。 ，我們 銳意進(jìn)取、知難而進(jìn)，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，花大力氣，用只爭(zhēng)朝夕 精神，積極探索，找出一條適合我國(guó)國(guó)情更全面、更富有人性化 小區(qū)智能化發(fā)展道路。
